X
تبلیغات
شعروجزا - ادامه ی جزوه مدنی 6 دکتر موسوی (3)
تاريخ : پنجشنبه دوم مهر 1388 | | نویسنده : جواد

سوال :

چنانچه سه روز از تاریخ انعقاد بیع بگذرد  وخیار برای بایع ثابت شود ولی بایع از حق خیار خود استفاده نکند آیا با آماده نمودن ثمن معامله توسط مشتری قبل از اعمال خیار توسط بایع خیار وی ساقط میشود ؟

 

دراین مورد اختلاف نظر است :

مرحوم دکتر امامی ودکتر شهیدی معتقدند خیار تاخیر ثمن پس از ثابت شدن ساقط نمیشود مگر بااجازه ذوالخیار (صاحب خیار).درنتیجه خیار بایع ساقط نمیشود .

آنان به اصل استصحاب استناد نموده اند ومعتقدند بین یقین سابق (وجود خیار ) وشک لاحق (عدم وجود خیار ) ،بقای آن را استصحاب میکنیم

دکتر کاتوزیان معتقد است:با آماده کردن ثمن قبل از اعمال خیار توسط بایع خیار بایع ساقط میشود.

ایشان معتقد است مبنای خیار تاخیر ثمن جلوگیری از تضرر بایع (قاعده لاضرر ) میباشد ودر جایی که مبنای ضرر ازبین رود دیگرر توجیهی برای اعمال خیار وگسستن عقد وجود ندارد ونمیتوان خیار را بهانه گسستن پیمان قرار داد .

نکته : در مورد اموال فاسد شدنی آغاز اعمال خیار از زمانی شروع می شود که اموال رو به فساد و یا نقصان می رود. مثل سبزیجات ، میوه ها و ....... ( خیار ما یفسد فی الیومه) م 409

نکته بعدی: اگر بایع بعد از 3 روز مطالبه ثمن را بنماید: به منزله اسقاط خیار وی می باشد زیرا به منزله تعهد به بیع و به طور ضمنی اسقاط حق خیار خویش می باشد.

مثال:

علی ماشین خود را به عرفان فروخته ، عرفان از تادیه ثمن خودداری می نماید، پس از 3 روز علی توسط دادخواستی از دادگاه مطالبه الزام عرفان به انجام تعهد را نموده ولی پس از تقدیم دادخواست پشیمان شده وبه استناد خیار تاخیر ثمن تقاضای فسخ معامله را می نماید. در مقام قاضی حکم نمایید:

جواب:

به استناد ماده 403 که مقرر می دارد : اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط می شود . در نتیجه قاضی باید قرار رد دعوی صادر نماید.

مواردی که در حکم پرداخت است :

1-   ضامن 2- حواله ( طبق ماده 408 اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد و یا بایع ثمن را حواله دهد، بعد از تحقق حواله خیار تاخیر ساقط می شود.) منظور از ضمان ضمان تضامنی نیست بلکه منظور ضمان نقل ذمه ای است .

 

 

 

خیارات مشترک :

ماده 396 خیارات مشترک را به شرح ذیل بیان داشته است

1- خیار شرط    2- خیار رویت و تخلف وصف   3- خیار غبن   4- خیار عیب   5- خیار تدلیس   6- خیار تبعض صفقه    7- خیار تخلف شرط

البته خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم را نیز از مواد قانون مدنی می توان استنتاج نمود.

1-   خیار تفلیس : م 380

منظور از مفلس کسی است که به حکم قانون از تصرف در اموالش منع شده است .

برابر ماده 380 بایع در معامله با مفلس با دو حالت روبرو می باشد.

1-   اگر مبیع را تحویل نداده است : 0 می توان از تسلیم آن امتناع نماید

2-   اگر مبیع را تسلیم نموده : ( می توان آن را مسترد نماید .)

سئوال : منظور از امتناع در ماده 380 چیست ؟

گروهی بر این باورند که امتناع در ماده 380 نوعی حق حبس ویژه می باشد .

منظور از حق حبس ویژه این است که نیاز نمی باشد که ثمن حال باشد ، حتی اگر ثمن موجل باشد و بایع با خریدار مفلس روبرو گردید می تواند به حق حبس استناد نماید.

و این گروه معتقدند این ماده خیار فسخ نیست ، زیرا خیار فسخ بود قانونگذار آن را در ماده 396 احصاء می نمود .

گروهی دیگر معتقدند : منظور از امتناع این است که بایع با اعلام فسخ از تسلیم امتناع می نماید. یعنی اول فسخ و سپس امتناع می نماید.

 

خیار شرط ( م 399 ) .   مهم:

م 399 مقرر میدارد : در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله شود .

تفاوت خیار شرط با خیار تخلف از شرط :

خیار شرط نتیجه تراضی متعاملین است ولی خیار تخلف از شرط نتیجه تخلف از تراضی و امتناع تعهد ناشی از آن است.

ویژگی خیار شرط :

بر خلاف دیگر خیارات ساخته تراضی دو طرف عقد است ،

بر خلاف دیگر خیارات به شخص ثالث نیز تعلق می گیرد . ( البته خیار شرط اگر به نفع شخص ثالث با شد به ورثه منتقل نمی شود .

N : تفاوت خیار شرط و شرط انفساخ:

در شرط انفساخ هر دو طرف در انحلال قرارداد تصمیم می گیرند و آن را منوط به وقوع حادثه ای می کنند ، در حالی که در شرط خیار همه چیز منوط به اراده مشروط له است.

نکته :

در هر جا که اقاله در انحلال عقد موثر نیست ، شرط انفساخ نیز نفوذ ندارد . چنانچه نمی توان در عقد نکاح یا وقف یا ضمان شرط کرد که عقد در وضع ویژه ای خود به خود منحل شود .

قلمرو خیار شرط : ( در هر عقدی که اقاله راه ندارد خیار شرط و شرط انفساخ نیز راه ندارد)

اگر چه به موجب ماده 456 در همه معاملات لازم ممکن است موجود باشد ولی بعضی از قراردادها مثل نکاح و وقف را باید از این قاعده استثناء کرد .

لزوم تعیین مدت خیار : م 401

برابر ماده 401 خیار شرط باید مدت داشته باشد ، در غیر این صورت هم شرط و هم عقد باطل است .

مبنای بطلان شرط بدون مدت :

1-   گروهی معتقدند شرط بدون مدت مجهول و باعث جهل به عوضین می شد . زیرا با گذشت زمان معمولا ارزش عوضین کم می شود و لذا با نا معلوم بودن مجهول می شود .

2-   گروهی معتقدند : شرط بدون مدت باعث غرری ( زیان ) بودن معامله می شود و معامله غرری نیز باطل است .

روش تعیین مدت در خیار شرط :

1-   روش متصل به عقد است ( از تاریخ عقد به مدت 3 ماه )

2-   روش منفصل از عقد ( عقد در 1/1 واقع می شود ولی خیار شرط از 1/2 لغایت 1/3 می باشد )

3-   با تعیین مدت معین بدون تعیین ابتدا :( مثلا به مدت 3 ماه )

در این صورت با توجه به ماده 400 ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می شود و شرط صحیح است .

N : بیع شرط : ( م 458 الی 463 )

بیعی که در آن فروشنده حق دارد با رد ثمن مال تملیک شده را استرداد نماید .

معامله با حق استرداد :

هر عقد تملیکی و معوض که در آن انتقال دهنده حق دارد با رد عوضی که دریافت کرده است مال تملیک شده را استرداد نماید .

رابطه معامله با حق استرداد و بیع شرط :

معامله با حق استرداد نسبت به بیع شرط عام تر است ، زیرا تمام عقود معوض را در بر می گیرد .

خاص تر است ، زیرا فقط مختص ملک است .

آثار بیع شرط در قانون مدنی ایران :

1-   ملکیت مبیع به خریدار انتقال می یابد ، با قید خیار برای بایع ( منافع مبیع در فاصله عقد و فسخ متعلق به خریدار است ) م 459

2-   قید خیار هر چند مانع انتقال مالکیت نمی باشد ولی مالکیت او متزلزل است . م 461

3-   طبق ماده 500 ق م مشتری در بیع می تواند مبیع را اجاره دهد به شرطی که با جعل خیار حق بایع را محفوظ دارد و اگر چنین نکرد اجاره تا حدی که نافی خیار باشد باطل است .

نکته آخر :

خیار شرط با فوت ذوالخیار به ورثه می رسد ، مگر در دو مورد ،

1-   در جایی که شرط مباشرت شده باشد

2-   در جایی که خیار به نفع شخص ثالثی باشد . ( م 446 و 447 )

خیار رویت و خیار تخلف از وصف :

آیا خیار رویت و خیار تخلف از وصف دو مفهوم است :

گروهی معتقدند که دو مفهوم است ( م 410 ناظر به تخلف از وصف است و م 413 ناظر به خیار رویت می باشد. ( مرحوم امامی )

گروهی دیگر معتقدند که : یک مفهوم است و افزودن ( تخلف از وصف ) در توضیح عنوان خیار رویت انجام شده است ، و گرنه معنی نداشت که آن هم قانون در جایی که در مقام جداسازی خیارهای گوناگون است دو خیار جداگانه را زیر یک عنوان بیاورد .

م 410 درباره مفهوم خیار تخلف وصف اعلام می کند : هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد ، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد ، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول کند .

برای تحقق خیار تخلف از وصف چهار شرط ضروری است :

1-   خریدار نباید مورد معامله را دیده باشد

2-   باید آن را به وصف بخرد

3-   بعد از دیدن کالا باید اوصاف ذکر شده در آن نباشد

4-   مورد معامله باید عین معین یا در حکم آن باشد . ( م 414 )

خیار رویت در مال کلی وجود ندارد . ( م 414 )

خیار رویت فوری است ( م 415 ) : البته منظور از فوریت ، فوریت ریاضی نیست بلکه فوریت عرفی است .

سئوال :

علی به موجب عقدی تعداد 10 تخته فرش اصفهان از مغازه داری در امیری می خرد، هنگام تسلیم مورد معامله معلوم می شود که مغازه دار به جای فرش گلیم به علی تسلیم نموده وضعیت حقوقی عقد را بررسی نمایید .  آیا علی می تواند به استناد خیار تخلف از وصف ( م 410 ) عقد مذبور را فسخ نماید :

اولا : وصفی که فقدان آن باعث ایجاد خیار می شود باید در زمره اوصاف فرعی یا عرضی باشد ، نه وصف ذاتی

ثانیا : هرگاه وصفی که خریدار درباره آن به اشتباه افتاده است ، وصف اساسی یاجوهری باشد ، تغایر میان آنچه وصف شده با واقعیت سبب بطلان عقد است .

مثل مورد فوق

ثالثا : حق فسخ ویژه عقد صحیح است و در تقابل بطلان و فسخ بطلان مقدم است .

به عبارت دیگر ( عقد باطل هیچ التزامی به وجود نمی آورد تا برای انحلال آن نیاز به فسخ باشد )

نتیجه : معامله فوق باطل می باشد و علی نیاز به فسخ ندارد.

سئوال : علی 10 تخته فرش به شرط بافت کاشان از مغازه خرید می نماید و هنگام تسلیم معلوم می شود فرش ها بافت رامهرمز میباشند ،

حقوق علی را در عقد به عنوان وکیل بیان نمائید

اولا : اوصاف مذکور از اوصاف فرعی ( غیر اساسی ) می باشد .

ثانیا : فروشنده از اوصاف مذکور تخلف نموده است

ثالثا : علی به استناد ماده 410 خیار تخلف از وصف ( حق فسخ معامله ) را دارد.

و نیز می تواند بیع را به همان صورت قبول نماید.

سئوال :

کارخانه پژو پارس در روزنامه جام جم طی یک آگهی تبلیغاتی فروش 500 دستگاه سواری پژو با دنده اتوماتیک را اعلان نموده است ،

علی 10 دستگاه از ماشین های فوق را با واریز پول به حساب ایران خودرو ( کارخانه پژو پارس ) می خرد ، هنگام تسلیم ماشین ها به علی معلوم می شود که ماشین ها فاقد وصف مذکور (د نده اتوماتیک ) می باشند . به عنوان وکیل جهت احقاق حقوق علی چه راهی را به او پیشنهاد می کنید ، آیا خیار تخلف از وصف شامل این مورد می شود .

جواب :

اگر چه وصف مذکور از اوصاف عرضی می باشد و فقدان اوصاف عرضی ( غیر ذاتی ) باعث تحقق خیار تخلف از وصف می شود . ولی اعمال این خیار با مانعی روبروست زیرا خیار تخلف از وصف طبق ماده 414 در بیع علی راه ندارد و در فرض مذکور کارخانه به عهد خود وفا نکرده و باید ماشین ها را تحویل بگیرد و ماشین هایی مطابق اوصاف مذکور تسلیم علی نماید .

 

خیار رویت : م 413

1-   خیار رویت ویژه مبیع عین معین است و در کلی در معین نیز به نظر می رسد اگر مصادیق کلی قبلا رویت شده باشد و الان اوصاف خود را از دست بدهد خیار ثابت می شود .

ولی اگر تعدادی از مصادیق اوصاف خود را از دست دهد به علت اینکه می توان تعهد را از مصادیق دیگر انجام داد خیار ثابت نمی شود .

2-   خیار رویت در همه معاملات طبق ماده 456 راه دارد و ویژه بیع تنها نیست .

3-   مشاهده راه متعارف و شایع آگاه شدن از اوصاف کالا است ، به بیان دیگر آنچه دراین راه اهمیت دارد ، آگاه شدن و دریافت است ، خواه از دریچه چشم باشد یا گوش یا لمس و چشایی یا همه آنها ( رویت نهاد و وسیله آگاهی یافتن است و اعتبار موضوعی ندارد ) مثل اینکه خریدار صدای ضبط را بشنود و بر اساس کیفیت صدا آن را بخرد .

4-   خیار رویت مختص مشتری نمی باشد بلکه بایع نیز این خیار رادارد .

مثال : شخصی که در خارج زندگی می کند ، تنها فرزند خانواده بوده و پدرش دارای قطعه زمینی خالی از هر گونه عینی داشته ، ولی پدرش در مدتی که او در خارج بوده در آن زمین درختکاری نموده ، حال بایع به این فکر که زمین هنوز فاقد هرگونه درختی یا اعیانی می باشد آن را می فروشد پس از انجام معامله معلوم می شود که پدرش در زمین درختکاری نموده ، در این صورت بایع با توجه به ماده 413 خیار فسخ دارد.

خیار غبن :

غبن زیانی است که به هنگام دادوستد ، در نتیجه نابرابری فاحش بین ارزش آنچه باید پرداخته یا انجام می شود و ارزشی که در برابر آن دریافت می گردد به طرف نا آگاه می رسد .

نکته ها :

شرط اعمال خیار غبن عدم آگاهی مغبون در حین معامله است . ( جوهر غبن در عدم تعادل بین دو عوض در زمان معامله است )

شرایط غبن :

1-   تنها در عقود معوض ، که دو ارزش متقابل با هم مبادله می شود راه دارد .

2-   لزوم نابرابری فاحش بین دو عوض مبادله شده ، چندان که تعادل اقتصادی قرارداد را بر هم بخورد .

3-   وجود عدم تعادل به هنگام دادوستد.

4-   آگاه نبودن طرف زیان دیده از میزان ارزش های واقعی : ( م 418 )

چند نکته :

خیار غبن در عقود رایگان فراهم نمی آید . ( هبه )

خیار غبن در عقود معوضی که مبتنی بر مسامحه باشد فراهم نمی آید . مثل صلحی که در مورد تنازع یا مبنی بر تسامح باشد. ( م 761 ق م )

در عقود احتمالی خیار غبن فراهم نمی آید: ( مثل عقد بیمه ، یا شرط در مسابقه سوارکاری )

میزان غبن چقدر است ؟:

به میزانی که عرفا قابل مسامحه نباشد ( فاحش ) . م 417

در اختلاف میان دو طرف معامله درباره علم مغبون به بهای واقعی ، اصل عدم آگاهی است و آنکه وجود علم به سود اوست مدعی به شمار می آید . منتها استناد به این اصل در جایی امکان دارد که ظاهر حال بر خلاف آن نباشد . زیرا ظهور از امارات است و بر اصل عملی حکومت می کند . مثلا اگر درباره علم و جهل خبره ای اختلاف شود . نمی توان به اصل عدم به غبن استناد نمود. ( مثلا بنگاه دار حرفه ای نمی تواند به استناد اصل عدم اطلاع به قیمت ادعای غبن نماید )

دکتر کاتوزیان : اثبات جهل با مغبون است : ( چون همه آگاه از قانون فرض می شود )

در صورت تحقق خیار غبن : فروشنده نمی تواند زیان خریدار را بپردازد مگر اینکه مغبون راضی شود . زیرا ضمانت اجرای خیار غبن حق فسخ است ( م 421 ) و اصل اسصحاب

مبنای غبن :

در موردی خیار غبن نظرات متفاوتی ارائه شده

1-   تخلف از شرط ضمنی

2-   پرهیز از ضرر و جبران آن ( قاعده لا ضرر )

 ولی ظاهرا در زمان پیامبر اکرم ( ص) کاروانیان زیادی برای تجارت به عربستان می رفتند و اهالی آن سرزمین قبل از ورود کاروانیان به مکه برسر راه آنها رفته و کالاهای آنها را با قیمت ارزان خریداری می نمودند چون پیامبر از این موضوع آگاه شد برای افراد مغبون خیار غبن را ثابت دانست .

البته نظرات دیگری نیز وجود دارد ولی به هر حال دو مبنا برای آن در نظر گرفته که به نظر می رسد قاعده لاضرر ترجیح دارد و با احکام قانون مدنی سازگارتر است :

اثر غبن :

ایجاد فسخ و این فسخ نیز ناظر به آینده است یعنی منافع زمان عقدتا فسخ متعلق به مشتری است نه مغبون ( خواه مغبون بایع باشد یا خریدار )

 

 

اسقاط خیار غبن :

1-   به علت عدم ارتباط غبن با نظم عمومی خیار غبن قابل اسقاط است ، چه در قرارداد و چه بعد از قرارداد .

2-   اسقاط خیار یک عمل ارادی است و آثار آن نیز تابع همان اراده است ( اگر مغبون به گمان اینکه تفاوت قیمت در عرف متعارف است آن را ساقط کند چنین نباشد خیار ساقط نمی شود. ( کاتوزیان )

سئوال استاد جهت تحقیق:

غبن حادث را از نظر حقوقی تحلیل نمایید .

اولا غبن حادث با غبن موجود در حین معامله متفاوت است : بدین معنی که غبن موجود در حین معامله زیانی است که به علت اختلاف فاحش عوضین در حین عقد بوجود آمده است را گویند .

در حالی که غبن حادث ( نظریه حوادث پیش بینی نشده ) را به غبنی گویند که بعد از انجام عقد به علت نوسانات اقتصادی پیش می آید و برای تحقق این نوع غبن دو شرط لازم است :

1- باید حادثه خارجی غیر منتظره باشد

2- متعهد را دچار مشقت و حرج کند . ( در واقع شاخه ای از عسر و حرج است )

به هر حال علی رغم اینکه در حقوق اکثریت قریب به اتفاق دنیا ماده ای را به این نوع غبن اختصاص داده اند . بعضی از کشورها در صورت غبن حادث به مغبون اختیار فسخ و بعضی اختیار تعدیل قرارداد را به نظر دادگاه گذاشته اند ، در حقوق متاسفانه برای این نوع غبن هیچ ماده قانونی وجود ندارد و در نتیجه غبن حادث هیچ اثری در قرارداد متعاملین ندارد.

خیار عیب :

به موجب ماده 422 ق م : اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده ، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

ظاهر ماده ناظر به بیع است ولی از مفاد ماده 456 ق م بخوبی بر می آید که قانونگذار در مقام بین عمومی قاعده عمومی برای قراردادها است .

با استناد به عیب ، خریدار دو حق ممتاز پیدا می کند که در انتخاب آن دو آزاد است :

1-   فسخ قرارداد خریدوفروش

2-   اخذ ارش ( تفاوت میان کالای سالم و معیوب )

شرایط عیب موثر : ( م 423 )

1-   پنهان باشد ( عیبی پنهان است که از دید خریدار متعارف پنهان بماند )

2-   در زمان عقد موجود باشد .

ولی این اصل که عیب باید در زمان عقد باشد استثنائاتی دارد که عبارتند از :

1-   عیب اگر بعد از معامله و قبل از قبض حادث شود در حکم عیب سابق است. (م 425)

2-   اگر عیب بعد از تسلیم صورت گیرد ولی علت آن عیب سابق باشد . ( م 430 )

3-   اگر عیب بعد از قبض و در زمان خیار مختص مشتری صورت گیرد ولو اینکه عیب ناشی از عیب سابق نباشد . ( م 453 )

ماهیت ارش :

در مورد ماهیت ارش دو نظر وجود دارد :

1-   گروهی ارش را قسمتی از ثمن معامله می دانند .

2-   گروهی ارش را خسارت می دانند .

آثار عملی پذیرش ماهیت ارش :

اگر بپذیریم که ارش قسمتی از ثمن معامله است و در صورتی که ثمن کالا باشد و کالا نیز عین معین باشد : ( در این صورت باید قسمتی از کالا را بایع مسترد نماید و در فرضی که کالا تجزیه ناپذیر باشد دچار مشکلاتی خواهد شد .

ولی اگر بپذیریم که ارش نوعی خسارت است که بایع باید به مشتری بدهد ، در کالای تجزیه ناپذیر مشکلی پیش نخواهد آمد .

مثال : علی ماشین خود را به عرفان فروخته و ماشین معیوب می باشد ، و در پی عیب برای عرفان خیار عیب بوجود آمده ، عرفان تقاضای ارش نموده در ضمن عرفان به جای ثمن معامله یک باب منزل مسکونی را به علی داده است :

حال اگر ماهیت ارش را ثمن فرض کنیم ، عرفان از کدام قسمت خانه باید به علی مسترد نماید . پس بهتر است که ارش را نوعی خسارت فرض کنیم.

نحوه محاسبه ارش ( م 427 ) :

ماده 427 نحوه محاسبه ارش را بیان می کند :

ماده‌ 427 ـ اگر در مورد ظهور عیب‌، مشتری‌ اختیار ارش‌ کند تفاوتی‌ که‌ باید به‌ او داده‌ شود به‌ طریق‌ ذیل‌ معین‌ می‌گردد:

قیمت‌ حقیقی‌ مبیع‌ در حال‌ بی‌عیبی‌ و قیمت‌ حقیقی‌ آن‌ در حال‌ معیوبی‌ به‌ توسط‌ اهل‌ خبره‌ معین‌ می‌شود. اگر قیمت‌ آن‌ در حال‌ بی‌عیبی‌مساوی‌ با قیمتی‌ باشد که‌ در زمان‌ بیع‌ بین‌ طرفین‌ مقرر شده‌ است‌ تفاوت‌ بین‌ این‌ قیمت‌ و قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌، مقدار ارش‌خواهد بود. و اگر قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ بی‌عیبی‌ کمتر یا زیادتر از ثمن‌ معامله‌ باشد نسبت‌ بین‌ قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌ و قیمت‌ آن‌ درحال‌ بی‌عیبی‌ معین‌ شده‌ و بایع‌ باید از ثمن‌ مقرر بهمان‌ نسبت‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را به‌ عنوان‌ ارش‌ به‌ مشتری‌ رد کند.

 

در مورد نحوه محاسبه ارش باید بین دو مورد تفکیک قائل شد . بهتر است با یک مثال نحوه محاسبه را روشن نماییم :

1-    موردی که بین روز فروش و قیمت آن در حال بی عیبی مساوی باشد :

علی در تاریخ 1/1 ماشین خود را به عرفان به مبلغ 12000000 تومان فروخته ، در تاریخ 1/2 عرفان به محض اطلاع از عیب توسط دادگاه برای او خیار عیب ثابت شده است و کارشناس نیز قیمت ماشین را در 1/2  000 / 000 /12 تومان و ما به التفاوت ماشین فوق را 000 / 000 / 3 تومان محاسبه نمود :

نحوه محاسبه ارش را تعیین نمایید :

طبق صدر ماده 427 :

مقدار ارش=000/000/3=000/000/9-000/000/12

2- موردی که قیمت  مبیع در حال بی عیبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد:

نسبت‌ بین‌ قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌ و قیمت‌ آن‌ درحال‌ بی‌عیبی‌ معین‌ شده‌ و بایع‌ باید از ثمن‌ مقرر بهمان‌ نسبت‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را به‌ عنوان‌ ارش‌ به‌ مشتری‌ رد کند.

مثلا قیمت ماشین علی در حال بی عیبی 12 میلیون و در حال معیوبی 10 میلیون بوده از فرمول زیر استفاده می کنیم :

1-(نسبت بین 10و12را محاسبه و (پنج ششم )بدست می آید .      6/5=12/10

2- این نسبت را درثمن (12میلیون )ضرب میکنیم  وسهم بایع رابه دست می آوریم .           میلیون10=12×6/5

3- سهم بایع را از کل ثمن کسر و مقدار ارش را به دست می آوریم .

  (مقدار ارش میلیون 2=10-12

 

مثال : علی ماشین خود را در تاریخ 1/1 به عرفان به قیمت 000/000/12 تومان به عرفان فروخته ، و در تاریخ 1/2 متوجه عیب ماشین شده و اختیار ارش می نماید ، در ضمن در تاریخ 1/2 قیمت ماشین مزبور در بازار 000/000/9 تومان است .

نحوه محاسبه ارش را توضیح دهید :

طبق قسمت آخر ماده 427 :

اگر قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ بی‌عیبی‌ کمتر یا زیادتر از ثمن‌ معامله‌ باشد نسبت‌ بین‌ قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌ و قیمت‌ آن‌ درحال‌ بی‌عیبی‌ معین‌ شده‌ و بایع‌ باید از ثمن‌ مقرر بهمان‌ نسبت‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را به‌ عنوان‌ ارش‌ به‌ مشتری‌ رد کند.

 

1-(نسبت بین 9و12را محاسبه و (سه چهارم )بدست می آید .   4/3 =12/9

2- این نسبت را درثمن (12میلیون )ضرب میکنیم  وسهم بایع رابه دست می آوریم  

9 میلیون (سهم بایع) =12×3

                                   4

مقدار ارش میلیون 3=9-12

 

مواردی که مشتری نمی تواند فسخ کند . ( موارد انحصاری اخذ ارش ) م 429

1-    تلف و انتقال مبیع : ( زیرا در این صورت نمی توان فروشنده را اجبار به قبول مالی کرد که عوض معامله نبوده و از طرفی امکان بازگرداندن مبیع نیز وجود ندارد )

در ضمن اگر انتقال با علم به عیب صورت گرفته باشد ، در صورت فسخ آن ورد مبیع به خریدار نیز او حق فسخ را پیدا نمی کند ، چرا که انتقال در آن شرایط به منزله اسقاط حق رد است .

در ضمن منظور از انتقال در این ماده انتقال ارادی است ، نه انتقال قهری . ( اگر با مرگ خریدار مبیع به وارثان او انتقال پیدا کند ، آنان به قائم مقامی مورث خود حق فسخ دارند.

2-    تغییر مبیع : ( به علت اینکه خریدار قادر نیست آنچه را از فروشنده گرفته برگرداند . مثل پارچه ای که به شلوار تبدیل گشته و یا سنگی که مجسمه شده )

3-    عیب حادث : ( زیرا نمی توان مورد معامله را سالم بازگرداند. ) البته به شرطی که عیب حادث در اثر عیب سابق نباشد م 430 )

اسقاط خیار عیب : ( م 448 )

طبق ماده 448 اسقاط تمام خیارات امکان پذیر است :

اسقاط خیار ممکن است ضمنی یا صریح باشد .

سئوال :

علی به موجب قراردادی ماشین خود را به عرفان فروخته و به موجب همان قرارداد اسقاط خیار عیب به عمل آمده ، ولی در ماشین مزبور عیبی بوده که عرفان به موجب آن عیب از دادگاه مطالبه ضرر خود را نموده ، به جای قاضی حکم نمایید:

اولا به موجب ماده 448 اسقاط خیارات ممکن است در نتیجه عرفان حق فسخ ندارد .

ثانیا در مورد اینکه حق ارش نیز با اسقاط خیار عیب ساقط می شود اختلاف نظر است :

دکتر کاتوزیان معتقد است که با اسقاط خیار عیب حق ارش نیز ساقط می شود .

ایشان به ماده 427 استناد نموده .

ولی دکتر شهیدی معتقد است با اسقاط حق عیب حق ارش ساقط نمی شود . ایشان به اصل استصحاب استناد نموده

در نتیجه طبق نظر دکتر کاتوزیان عرفان هیچ حقی ندارد.

طبق نظر شهیدی حق فسخ ندارد ولی حق مطالبه ارش را دارد.

تبری از عیوب : ( م 436 )

اولا تبری از عیوب باعث می شود که حق فسخ و حق ارش هر دو ساقط شود .

ثانیا : بایع می تواند از بعضی عیوب تبری نماید و در این صورت نسبت به آن عیوب حق رجوع به بایع را ندارد.

ثالثا : تبری از عیوب در صورتی موثر است که در پنهان داشتن عیب تدلیس رخ نداده باشد .

زوال عیب قبل از اعمال خیار :

مثلا قبل از اعمال خیار توسط دارنده خیار ، مبیع رفع عیب شود .

در این مورد اختلاف نظر است :

دکتر امامی و شهیدی معتقدند : خیار دارنده ساقط نمیشود ( اصل استصحاب )

دکتر کاتوزیان معتقد است خیار دارنده با رفع عیب قبل از اعمال خیار ساقط می شود زیرا مبنای خیار قاعده لاضرر است و در جایی که مبنا از بین رود جایی دیگر برای اعمال خیار نیست .

تبعیض در عقد مانع اجرای حق فسخ است .

فرض تبعیض در معامله هنگامی مطرح می شود که یکی از ارکان آن متعدد باشد و سه حالت می باشد .

1-    تعدد مبیع : ( م 431 ) .

در صورت تعدد مبیع مشتری یا باید تمام آن را رد کند و تمام ثمن را دریافت کند و یا باید تمام آن را نگهدارد و ارش مطالبه نماید .

مثال : علی دو دستگاه ماشین پژو و یک دستگاه ماشین پیکان بر روی هم به مبلغ 000/000 /40 تومان به عرفان می فروشد بدون اینکه قیمت هر یک جداگانه مشخص شود . ولی در پیکان عیبی وجود داشته ، حق عرفان را بیان نمایید :

طبق ماده 431 عرفان یا یاید تمام مبیع را رد نماید و 000/000/40 را دریافت نماید و یا تمام ماشینها را نگه دارد و مابه التفاوت پیکان معیب را دریافت نماید. او نمی تواند پیکان را رد نماید و پژوها را نگه دارد .

2-   تعدد مشتری : ( م 432 ) :

در این صورت همگی باید در فسخ همداستان شوند وگرنه هر یک فقط حق ارش دارند .

مثال : علی یک دستگاه ماشین به عرفان و عارف می فروشد ، ماشین مذکور معیوب بوده ، عرفان قصد فسخ معامله و عارف قصد ارش را دارد. به جای قاضی حکم نمایید :

دراین صورت در صورتی می توانند معامله را فسخ کنند که عرفان و عارف هر دو قصد فسخ معامله را داشته باشند و گرنه فقط هر یک می توانند ارش بگیرند ،

نتیجه ( فقط حق اخذ ارش را دارند )

3-  تعدد بایع : ( م 433 )

در این صورت مشتری می توانند سهم یکی را فسخ و سهم دیگری را ارش بگیرد .

در صورت چنین فرضی بایعی که سهم او فسخ گردیده با مشتری به طور مشاع مالک مبیع می گردد .

مثال : علی و عرفان دارای یکدستگاه ماشین می باشند ، ماشین خود را به عرفان فروختند و ماشین معیوب بوده . عارف نسبت به سهم عرفان قصد ارش دارد و نسبت به سهم علی قصد فسخ دارد .

آیا چنین چیزی امکان پذیر است ، مالکیت ماشین در این فرض متعلق به کیست .

طبق ماده 433 عارف می تواند نسبت به سهم عرفان اخذ ارش و نسبت به سهم علی معامله را فسخ نماید .

در این صورت ماشین متعلق به علی و عارف می باشد.

خیار تبعیض صفقه : ( م 441 )

واژه صفقه به معنی معامله است : تبعیض نیز به معنی پاره شدن می باشد.

ماده 441 در تعریف این خیار اعلام می کند : ( خیار تبعیض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعضی مبیع به جهتی از جهات باطل باشد . در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل است ثمن را استردادکند )

قلمرو خیار تبعیض صفقه :

سئوال : آیا با توجه به اینکه در ماده 441 خیار تبعیض صفقه را مختص مواردی دانسته که بیع نسبت به بعضی مبیع به جهتی از جهات باطل با شد . در جایی که قسمتی از بیع منفسخ شود نیز خیار تبعیض صفقه راه دارد ؟

دکتر شهیدی معتقد است : خیار تبعیض صفقه در جایی که قسمتی از بیع منفسخ شود راه ندارد. استناد ایشان ماده 441 می باشد .

دکتر کاتوزیان معتقد است : اگر چه در ما ه 441 خیار تبعیض صفقه منحصر به موردی که قسمتی از بیع باطل شود می باشد ولی در ماده 388 که اعلام نمود : هر گاه بخشی از مبیع پیش از قبض تلف شود ، خریدار می تواند عقد را نسبت به بخش باقی مانده موضوع فسخ کند . این فسخ که در ماده 388 ق م به صراحت اجازه داده شده است ، در واقع چهره ای از چهره ای از خیار تبعیض صفقه است که به دلیل نقض در مبیع برای خریدار ایجاد می شود .

بدین ترتیب سد انحصار بطلان شکسته و انفساخ عقد هم به میدان می آید .

در نتیجه خیار تبعیض صفقه در جایی که قسمتی از بیع منفسخ می شود نیز راه دارد .

نکته : خیار تبعیض صفقه در عقود رایگان راه ندارد ( هبه ) زیرا خیار جلوگیری از ضرر نارواست و در جایی که ضرری وجود ندارد مبنا خیار تصور نمی شود . در نتیجه واژه معامله در ماده 456 ظهور در عقد معوض دارد . به ویژه عقود رایگان به طور معمول جایزه است .

نحوه محاسبه در خیار صفقه :

ماده‌ 442 ـ در مورد تبعّض‌ صفقه‌ قسمتی‌ از ثمن‌ که‌ باید به‌ مشتری‌ برگردد به‌ طریق‌ ذیل‌ حساب‌ می‌شود:

آن‌ قسمت‌ از مبیع‌ که‌ به‌ ملکیت‌ مشتری‌ قرار گرفته‌ منفرداً قیمت‌ می‌شود و هر نسبتی‌ که‌ بین‌ قیمت‌ مزبور و قیمتی‌ که‌ مجموع‌ مبیع‌ درحال‌ اجتماع‌ دارد پیدا شود به‌ همان‌ نسبت‌ از ثمن‌ را بایع‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را باید به‌ مشتری‌ رد نماید.

مثال:

علی ماشینی را به قیمت 000/000/12 به شخصی می فروشد ، بعد از انجام معامله مشخص می شود ثلث ماشین متعلق به عرفان می باشد ، به سئوالات زیر پاسخ دهید ؟

1-    خریدار چه حقی دارد

2-    نحوه محاسبه ثمن را در صورتی که نیاز باشد محاسبه نمایید .

اولا به استناد ماده 441 معامله نسبت به سهم عرفان باطل و نسبت به سهم علی صحیح و خریدار می تواند یا معامله را فسخ نماید و یا با استناد به خیار تبعیض صفقه نسبت به سهم علی قبول و نسبت به سهم عرفان ثمن را استرداد نماید .

ب : در صورتی که معامله تبعیض شود به طرف ذیل حساب می کنم :                                                                     

سهم بایع 8=12×3/2

سهم مشتری 4=8-12

خیار تدلیس : ( م 438 )

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود .

شرایط تحقق تدلیس :

1-    عملیاتی باید انجام شود

2-    این اقدام موجب فریب طرف معامله شود .

3-    عمد تدلیس کننده ( عمد در فعل تدلیس )

نکته : خیار تدلیس در جایی که ثمن عین معین باشد برای مشتری قابل تحقق است .

نکته: اگر عملیات تدلیس باعث مخفی شدن وصف اساسی شود عقد باطل است .

نکته : خیار تدلیس قابل اسقاط نیست : زیرا این خیار جنبه مجرمانه دارد و جزء قوانین کیفری به حساب می آید و قوانین کیفری به علت آمره بودن قابل اسقاط نیست .

خیار تخلف از شرط :

خیار تخلف از شرط در مدنی 3 در قسمت شروط ضمن عقد مطالعه گردید.

و در ماده 444 نیز می خوانیم که : احکام خیار تخلف از شرط به طوری است که در ماده 234 الی 245 ذکر شده اند .

به طور خلاصه :

شروط ضمن عقد سه دسته اند :

1-    شروط باطل ( شرط بی فایده ، غیر مقدور ، غیر مشروع )

2-    شروط باطلی که مبطل عقد می باشند . ( شرط خلاف مقتضای ذات عقد و شرط مجهولی که باعث جهل به عوضین شود )

3-    شروط صحیح : ( 1- شرط صفت 2- شرط نتیجه 3 – شرط فعل )

1-    شرط صفت ( شرط راجع به کیفیت یا کمیت ) : که در صورت فقدان شرط مشروط له حق فسخ دارد

2-    شرط نتیجه  : ( شرطی که به موجب آن تحقق امری در خارج شرط شود ) : در صورتی که تحقق نتیجه مطلوب به مانع حقوقی یا مادی برخوردار کند ، مشروط له حق فسخ معامله را دارد .

3-    شرط فعل : ( شرطی است که اقدام و یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود ) .

ضمانت اجرای شرط فعل در ماده 239 بیان شده است : هر گاه اجبار مشروط علیه ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد ، طرف معامله حق فسخ معامله را خواهد داشت .

در نتیجه در شرط فعل : اول اجبار ، دوم انجام شرط توسط دیگری با هزینه مشروط علیه ، سوم حق فسخ .

( به علت اینکه در مدنی 3 مطالعه گردیده است از ذکر مطالب بیشتر خودداری می کنیم. )

احکام مشترک خیارات:

1-    کلیه خیارات با فوت ذوالخیار به ورثه منتقل می شوند مگر در موارد استثنا مثل :

الف – در جایی که خیار شرط برای شخص ثالث شرط شده باشد

ب – در جایی که قید مباشرت شرط شده باشد .

2- در جایی که خیار به ورثه منتقل می شود ، ورثه اگر متعدد باشد در صورتی می توانند از خیار استفاده نمایند که همگی راضی به فسخ باشند وگرنه امکان فسخ وجود ندارد .

3- خیارات فقط مختص عقود لازم می باشند. ( زیرا عقود جایز نیازی به اعمال خیار ندارند )

4- کلیه خیارات در همه عقود جاری می شوند مگر خیار مجلس و تاخیر ثمن و حیوان که مختص بیع است ، در ضمن در عقد نکاح نیز فقط بعضی از خیارات تحت شرایطی خاص اعمال می شود.

5- اعمال خیار یک عمل حقوقی یک طرفه است ( ایقاع ) و نیاز به اهلیت دارد.

6- بعضی از خیارات دارای مهلت خاص می باشند : ( خیار مجلس ، تاخیر ثمن ، حیوان )

بعضی از خیارات توسط طرفین مهلت آن مشخص می شود ( خیار شرط )

بقیه خیارات مهلت آنها فوری است ( فوریت عرفی )

عقد اجاره :

اجاره : ( تملیک منفعت به عوض معلوم برای مدت معین ( موقت ) )

تفاوت اجاره با حق انتفاع :

در اجاره مستاجر مالک منافع می شود ولی در حق انتفاع ، منتفع مالکیتی به او منتقل نمی شود بلکه فقط حق بهره برداری از مال را دارد .

اجاره عقدی است معوض ولی حق انتفاع عقدی است مجانی .

اوصاف عقد اجاره :

1-    اجاره عقدی تملیکی است

2-    اجاره عقدی موقت است

3-    اجاره عقدی معوض است

4-    عین مستاجره از اموال مصرف نشدنی باشد .

5-    اجاره عقدی است لازم .

1- اجاره عقدی تملیکی است :

از ماده 466 ق م کاملا پیداست که قانونگذاری اجاره را عقدی تملیکی می شناسد ، با این وجود استثنائاتی وجود دارد که به محض مالکیت منتقل نمی شود .

1-    در اجاره مال کلی ( دو دستگاه اتوبوس ) : تا زمانی که مورد اجاره از طرف موجر تعیین نشده است تملیک تحقق نمی یابد .

2-    در موردی که شخصی برای کار معینی اجیر می شود : ( زیرا در این حالت اجیر تعهد می کند تا کار معینی را برای مستاجر انجام دهد ، بدون اینکه منافع خود را به او تملیک کند.

2- موقت بودن اجاره :

مقصود از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معین انجام گیرد چنانچه ماده 468 ق م مقرر میدارد ( در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است و ماده 514 نیز همین حکم را در اجاره اشخاص تکرار نموده است .

روش تعیین مدت اجاره :

1- مدت ( مدت سه ماه )

2-کار معین ( اجیر ) م 514

3-                       تعیین مسافت ( اجاره ماشین برای 300 کیلو متر )

4-                       تعیین محل ( از آبادان تا شیراز )

عدم تعیین مدت اجاره طبق ماده 468 عقد اجاره باطل است .

اگر مدت در عقد اجاره به طور صریح ذکر نشود و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ باشد ، اجاره برای یک روز یا یک سال یا یک ماه خواهد بود . م 501

اگر در عقد اجاره مدت تعیین شود ( 3 ماه ) ولی ابتدای آن را مشخص نکنند

ابتدای آن تاریخ عقد محسوب می شود . ( م 469 )

3- اجاره عقدی است معوض :

عدم تعیین اجاره بها عقد را باطل می کند . به بیان دیگر ، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از اجاره گرفت .

 4-عین مستاجره از اموال مصرف نشدنی باشد : ( م 471 )

( البته مال مصرف شدنی را برای استفاده نا متعارفی را به تلف آن منتهی نمی شود می توان اجاره داد . مثل اجاره شمع برای نمایش )

 5 - اجاره عقدی است لازم : ( یعنی با فوت موجر و مستاجر منحل نمی شود و به ورثه منتقل می شود ، مگر اینکه شرط مباشرت شده باشد که در این صورت با فوت مباشر منحل می شود )

اجاره مال مشاع : ( م 475 ) :

اجاره مال مشاع جایز است ولی تسلیم عین مستاجره موفوق است به اذن شریک .

نکته : اگر تسلیم بدون ازن شریک انجام شود او می تواند خلع ید مستاجر را از دادگاه بخواهد .

در صورتی که مستاجر از اشاعه بی اطلاع باشد ، حق فسخ اجاره را دارد .

سئوال : در صورتی که شریک مال مشاع سهم خود را به شخصی اجاره داد، چگونه باید عین مستاجره را تسلیم نماید :

باید به دادگاه مراجعه م تقاضای تقسیم نماید : و دادگاه برحسب مورد تقسیم مهایاتی ( زمانی یا مکانی ) می نماید .

تقسیم مهایاتی: ( تقسیم منافع براساس مکان یا زمان . تقسیم براساس مکان را مهایات مکانی وتقسیم براساس زمان را مهایات زمانی گویند )

مثلا : اگر دادگاه دو هکتار زمین را تقسیم نمود و یک هکتار آن را در اختیار شخصی و یک هکتار دیگر را در اختیار دیگری قرارداد این تقسیم مهایات مکانی است .

ولی اگر منافع 1 سال دو هکتار را به یکی از شرکاء و سال دیگر را به شریک دیگر اختصاص دهد مهایات زمانی است .

انحلال عقد اجاره :

عقد اجاره به یکی از طرق ذیل منحل می شود.

1-    بطلان اجاره

2-    فسخ اجاره

3-    انفساخ اجاره

4-    انقضای مدت اجاره :

اول : بطلان اجاره : ( م 481و496 )

طبق اصول کلی اثر بطلان قهقرایی است ( به گذشته سرایت می کند )

مثال : اگر عقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات را نداشت ، عقد اجاره از اول باطل و ایام تصرف را استفاده کننده اجرت المثل می پردازد.

اما اگر عقد اجاره به دلایلی باطل شود که آن دلایل در زمان عقد موجود نبوده اثر بطلان فقط نسبت به آینده است : این است که ماده 496 مقرر می دارد عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و ..........

مبنای بطلان در ماده فوق به علت عدم موضوع عقد اجاره است . شاید با خود فکر کنید که موضوع عقد اجاره عین مستاجره بوده که در زمان عقد باید موجود باشد و در فرض مذکور نیز در زمان عقد موجود بوده ، و طبق قاعده کلی در بیع تلف بعد از قبض به عهده مشتری است در اینجا نیز نباید باعث بطلان شود .

در حالی که چنین نیست ، در عقد اجاره دو تسلیم صورت می گیرد 1- تسلیم عین مستاجره 2- تسلیم منافع و تسلیم عین مقدمه تسلیم منافع است همانطوری که این قاعده در ماده 496 رعایت شد .

و در فرض مذکور به علت اینکه تسلیم منافع نمی تواند صورت گیرد معلوم می شود که موضوع عقد اجاره از اول وجود نداشته و برای مدتی که موضوع وجود داشته عقد صحیح است .

مثال : منزلی که برای مدت 5 سال اجاره داده می شود در حالیکه عمر این ساختمان پس از 2 سال به پایان می رسد . عقد اجاره بعد از 2 سال باطل می شود . ( به علت عدم امکان تسلیم منافع قبل از تسلیم )

2-انفساخ اجاره ( م 483 ) :

ماده 483 مقرر میدارد : اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و ......

اولا شرط تحقق انفساخ در عقد اجاره 2 مورد است

1-    تلف در مدت اجاره و به واسطه حواث خارجی باشد.

2-    موضوع عقد اجاره عین معین باشد ( نه کلی )

ثانیا مبنای انفساخ در ماده فوق تلف مبیع قبل از قبض می باشد : ( شاید این سئوال به ذهن متبادر شود که قیض صورت گرفته است ولی باید دانست که آنچه موضوع قصد مشترک طرفین است ( در عقد اجاره تسلیم عین نیست بلکه تسلیم منافع است .

مثال :

اتومبیلی به عقد اجاره داده می شود ( به مدت 1 سال ) پس از 6 ماه ماشین بر اثر آتش سوزی می سوزد ، در این حالت عقد را تحلیل نمایید ، ( باطل است یا منفسخ )

اول دارای دو شرط می باشد ( 1- تلف مدت اجاره به واسطه حادثه خارجی 2- موضوع عقد اجاره عین معین است . در نتیجه تسلیم منافع ماشین مزبور تا 6 ماه انجام شده و بعد از 6 ماه امکان تسلیم منافع نیست و به استناد ماده 483 عقد انفساخ می شود .

مقایسه بین ماده 483 و 496

با توجه به توضیحات فوق : ماده 483 تلف کل یا بعض موضوع اجاره بر اثر حوادث خارجی به علت تلف موضوع عقد اجاره قبل از قبض ( منافع ) باعث انفساخ می شود .

در حالیکه طبق ماده 496 تلف عین مستاجره اگر بر اثر حوادث خارجی نباشد ، به علت عدم موضوع عقد اجاره از زمان تلف باطل می شود .

در حقیقت مبنای ماده 483 این است که موضوع تملیک ذره های منفعت است که تسلیم نشده و اکنون پیش از تسلیم تلف شده و عقد بر مبنای تلف موضوع عقد از تسلیم منفسخ می شود .

در حالی که مبنای بطلان در ماده 496 عدم موضوع عقد می باشد .

 

                  تلف موضوع اجاره ( عین مستاجره )

تلف موضوع اجاره :

1-    تلف عین مستاجره قبل از عقد ( به علت عدم وجود موضوع عقد اجاره باطل است )

2-    تلف بعد از عقد و قبل از تسلیم ( منفسخ طبق ضمان معاوضی م 387 )

3-    تلف بعد از عقد و بعد از تسلیم بر اثر حادثه خارجی ( باعث انفساخ عقد می شود م 483 )

4-    تلف بعد از تسلیم بدون تاثیر عامل خارجی و یا شخص ثالث ( عقد از روز تلف باطل می شود م 496)

ید مستاجر : ( مسئولیت مستاجر نسبت به عین مستاجر چگونه است ؟ )

طبق ماده 493 ید مستاجر امانی می باشد .

مثال : اگر خانه ای به اجاره داده شود و بر اثر آشوبی که در شهر رخ داده است تمام شیشه های آن شکسته شود مستاجر مسئولیتی ندارد .

سئوال : اگر مستاجر تعدی و تفریط نماید ولی تلف عین مستاجره در زمانی رخ دهد که مستاجر دست از تعدی و تفریط بردارد ، ضامن عین مستاجره کیست ؟

درذ این مورد اختلاف است :

نظر مشهور این است که پشیمانی امین متعدی مسئولیت او را از بین نمی برد و ید او همچنان ضمانی است ، مگر به تجدید اجاره یا اذن موجر در تصرف . ( مرحوم امامی )

دکتر کاتوزیان معتقد است : ( با وجود این به نظر می رسد که قدر متیقن از ضمان مستاجر در فرضی است که تلف در دوران تعدی و تفریط رخ دهد . )

به نطر ایشان اگر تلف بر اثر حادثه قهری در زمانی رخ دهد که مستاجر دست از تعدی و تفریط کشیده باشد ضامن نیست ،

N – شرط ضمان برای مستاجر بدون تقصیر :

آیا می توان در اجاره شرط کرد که مستاجر در هر حال ضامن است حتی اگر تعدی و تفریط نکرده باشد و خسارت وارده بر عین را جبران کند ؟

گروهی این شرط را خلاف مقتضای عقد ( امین ساختن مستاجر می دانند )

گروهی دیگر این شرط را باطل می دانند ( چون به موجب قانون امین ضامن نمی باشد در نتیجه چنین شرطی خلاف شرع است .)

دکتر کاتوزیان معتقد است : از وحدت ملاک ماده 642 که شرط ضمان بر مستعیر را پذیرفته است می توان صحت چنین شرطی را استنباط نمود ، در ضمن رویه قضایی نیز به این سمت می باشد .

شرط عدم ضمان در صورت تعدی و تفریط :

شرط عدم ضمان صحیح است ولی خطا هایی را که عرف در حکم عمد می شمارد و یا اضرارهای عمدی را شامل نمی شود .

قوانین حاکم بر عقد اجاره : ( 1- قانون 56  2- قانون 62 ) 3- قانون 76  4- قانون مدنی )

1-    قانون 56 : ( نکات مهم این قانون )

این قانون درباره اماکن تجاری که از سال 56 تا 1376 منعقد شده است حکومت می کند .

2-    در این قانون با انقضای مدت اجاره اماکن تجاری رابطه استجاری قطع نمی شود .

یعنی مستاجر می تواند عین مستاجره را تخلیه کند و حتی می تواند موجر را ملزم به تمدید یا انعقاد قرارداد اجاره مجدد نماید .

3-    موجر برای تخلیه می بایست یک سری شرایط خاصی را ثابت نماید ،

4-    به موجب این قانون مستاجر حق اجاره دادن عین را ندارد ، مگر اینکه در عقد اجاره چنین حقی را به او داده باشند . ( م 10 ق 56 )

5-    چنانچه مستاجر حق اجاره دادن را نداشته باشد ، می توان به دادگاه مراجعه و از دادگاه بخواهد تا تجویز انتقال منافع عین مستاجره را به او بدهد . ( م 19 )

6-     حق کسب و پیشه :

 حق کسب و پیشه :                با آرزوی موفقیت جهت کلیه دانشجویان محترم

 حق تقدم یا امتیازی است که برای مستاجر املاک تجاری بوجود می آید .

این حق به علت اینکه مستاجر در آن ملک فعالیت کرده و برای آن ملک کسب شهرت کرده در اجاره بعدی حق تقدم دارد وچنانچه موجر بخواهد حق تقدم مستاجر در اجاره را از او بگیرد باید مبلغی را به عنوان حق کسب وپیشه  به او پرداخت نماید .

موارد ی که موجر در ق 56 میتواند تقاضای تخلیه نماید .(م 14 و15 )

ماده‌ 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب‌ مورد صدور حکم‌فسخ‌ اجاره‌ یا تخلیه‌ را از دادگاه‌ درخواست‌ کند دادگاه‌ ضمن‌ حکم‌فسخ‌ اجاره‌ دستور تخلیه‌ مورد اجاره‌ را صادر می‌نماید و این‌ حکم‌علیه‌ مستأجر یا متصرف‌ اجرا و محل‌ تخلیه‌ خواهد شد.

1 ـ در موردی‌ که‌ مستأجر مسکن‌ بدون‌ داشتن‌ حق‌ انتقال‌ به‌ غیر دراجاره‌نامه‌ و یا موردی‌ که‌ اجاره‌ نامه‌ای‌ در بین‌ نباشد مورد اجاره‌ راکلاً یا جزئاً به‌ هر صورتی‌ که‌ باشد به‌ غیر واگذار نموده‌ یا عملاً ازطریق‌ وکالت‌ یا نمایندگی‌ و غیره‌ در اختیار و استفاده‌ دیگری‌ جزاشخاص‌ تحت‌الکفاله‌ قانونی‌ خود قرار داده‌ باشد.

2 ـ در موردی‌ که‌ عین‌ مستأجره‌ به‌ منظور کسب‌ یا پیشه‌ و یا تجارت‌خود مستأجره‌ اجاره‌ داده‌ شده‌ و مستأجر آن‌ را به‌ عناوینی‌ از قبیل‌وکالت‌ یا نمایندگی‌ و غیره‌ عملاً به‌ غیر واگذار کند بدون‌ اینکه‌ طبق‌ماده‌ 19 این‌ قانون‌ با مستأجر لاحق‌ اجاره‌نامه‌ تنظیم‌ شده‌ باشد.

3 ـ در صورتی‌ که‌ در اجاره‌نامه‌ محل‌ سکنی‌ حق‌ فسخ‌ اجاره‌ هنگام‌انتقال‌ قطعی‌ شرط‌ شده‌ باشد مشروط‌ به‌ اینکه‌ خریدار بخواهدشخصاً در مورد اجاره‌ سکونت‌ نماید و یا آن‌ را برای‌ سکونت‌ اولادیا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص‌ دهد. در این‌ صورت‌ اگرخریدار تا سه‌ ماه‌ از تاریخ‌ انتقال‌ ملک‌ برای‌ تخلیه‌ مراجعه‌ ننمایددرخواست‌ تخلیه‌ به‌ این‌ علت‌ تا انقضای‌ مدت‌ اجاره‌ پذیرفته‌نمی‌شود.

4 ـ در صورتی‌ که‌ مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ بوده‌ و مالک‌ پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ احتیاج‌ به‌ مورد اجاره‌ برای‌ سکونت‌ خود یااشخاص‌ مذکور در بند فوق داشته‌ باشد.

5 ـ هرگاه‌ مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ در معرض‌ خرابی‌ بوده‌ و قابل‌تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی‌ که‌ از مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ بر خلاف‌ منظوری‌ که‌در اجاره‌نامه‌ قید شده‌ استفاده‌ گردد.

7 ـ در مورد محل‌ کسب‌ و پیشه‌ و تجارت‌ هرگاه‌ مورد اجاره‌ برای‌شغل‌ معینی‌ اجاره‌ داده‌ شده‌ و مستأجر بدون‌ رضای‌ موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه‌ شغل‌ جدید عرفاً مشابه‌ شغل‌ سابق‌باشد.

8 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر در مورد اجاره‌ تعدی‌ یا تفریط‌ کرده‌ باشد.

9 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر در مهلت‌ مقرر در ماده‌ 6 این‌ قانون‌ ازپرداخت‌ مال‌الاجاره‌ یا اجرت‌المثل‌ خودداری‌ نموده‌ و با ابلاغ‌ اخطاردفترخانه‌ تنظیم‌کننده‌ سند اجاره‌ یا اظهارنامه‌ (در موردی‌ که‌اجاره‌نامه‌ عادی‌ بوده‌ یا اجاره‌نامه‌ای‌ در بین‌ نباشد) ظرف‌ ده‌ روزقسط‌ یا اقساط‌ عقب‌ افتاده‌ را نپردازد. در این‌ مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی‌ باشد موجر می‌تواند از دفترخانه‌ یا اجرای‌ ثبت‌ صدوراجرائیه‌ بر تخلیه‌ و وصول‌ اجاره‌بها را درخواست‌ نماید.

هرگاه‌ پس‌ از صدور اجرائیه‌ مستأجر اجاره‌بهای‌ عقب‌ افتاده‌ را تودیع‌کند اجرای‌ ثبت‌ تخلیه‌ را متوقف‌ می‌کند ولی‌ موجر می‌تواند به‌استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت‌ اجاره‌بها از دادگاه‌ درخواست‌تخلیه‌ عین‌ مستأجره‌ را بنماید.

هرگاه‌ اجاره‌نامه‌ عادی‌ بوده‌ یا سند اجاره‌ تنظیم‌ نشده‌ باشد موجرمی‌تواند برای‌ تخلیه‌ عین‌ مستأجره‌ و وصول‌ اجاره‌بها به‌ دادگاه‌مراجعه‌ کند.

در موارد فوق هرگاه‌ مستأجر قبل‌ از صدور حکم‌ دادگاه‌ اضافه‌ براجاره‌بهای‌ معوقه‌ صدی‌ بیست‌ آن‌ را به‌ نفع‌ موجر در صندوقدادگستری‌ تودیع‌ نماید حکم‌ به‌ تخلیه‌ صادر نمی‌شود و مستأجر به‌پرداخت‌ خسارت‌ دادرسی‌ محکوم‌ و مبلغ‌ تودیع‌ شده‌ نیز به‌ موجرپرداخت‌ می‌گردد، ولی‌ هر مستأجر فقط‌ یکبار می‌تواند از این‌ ارفاقاستفاده‌ کند، حکم‌ دادگاه‌ در موارد مذکور در این‌ بند قطعی‌ است‌.

تبصره‌ 1 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر دوبار ظرف‌ یکسال‌ در اثر اخطاریا اظهارنامه‌ مذکور در بند 9 این‌ ماده‌ اقدام‌ به‌ پرداخت‌ اجاره‌بها کرده‌باشد و برای‌ بار سوم‌ اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌ موجر نپردازد و یادر صندوق ثبت‌ تودیع‌ ننماید موجر می‌تواند با تقدیم‌ دادخواست‌مستقیماً از دادگاه‌ درخواست‌ تخلیه‌ عین‌ مستأجر را بنماید. حکم‌دادگاه‌ در این‌ مورد قطعی‌ است‌.

تبصره‌ 2 ـ در صورتی‌ که‌ مورد اجاره‌ به‌ منظوری‌ غیر از کسب‌ یاپیشه‌ یا تجارت‌ اجاره‌ داده‌ شود از هر حیث‌ تابع‌ مقررات‌ مربوط‌ به‌اجاره‌ محل‌ سکنی‌ خواهد بود.

تبصره‌ 3 ـ در مورد بند شش‌ این‌ ماده‌ اگر مستأجر مرکز فساد که‌قانوناً دایر کردن‌ آن‌ ممنوع‌ است‌ در مورد اجاره‌ دایر نماید. دادستان‌علاوه‌ بر انجام‌ وظایف‌ قانونی‌ خود به‌ محض‌ صدور کیفر خواست‌به‌ درخواست‌ موجر مورد اجاره‌ را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره‌ 4 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر محل‌ سکنی‌ در شهر محل‌سکونت‌ خود مالک‌ یک‌ واحد مسکونی‌ باشد موجر حق‌ دارد پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ تقاضای‌ تخلیه‌ مورد اجاره‌ را بنماید.

 

ماده‌ 15 ـ علاوه‌ بر موارد مذکور در ماده‌ قبل‌ در موارد زیر نیز پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ درخواست‌ تخلیه‌ محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌از دادگاه‌ جائز است‌:

1 ـ تخلیه‌ به‌ منظور احداث‌ ساختمان‌ جدید مشروط‌ بر اینکه‌ پروانه‌ساختمانی‌ یا گواهی‌ شهرداری‌ مربوط‌ ارائه‌ شود. و شهرداریهامکلفند در صورت‌ مراجعه‌ مالک‌ با رعایت‌ مقررات‌ مربوط‌ پروانه‌ساختمان‌ و یا گواهی‌ مورد نظر را صادر و به‌ مالک‌ تسلیم‌ نمایند.

2 ـ تخلیه‌ به‌ منظور احتیاج‌ شخص‌ موجر برای‌ کسب‌ یا پیشه‌ یاتجارت‌.

3 ـ در صورتی‌ که‌ محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ مناسب‌ برای‌ سکنی‌هم‌ باشد و مالک‌ برای‌ سکونت‌ خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسرخود درخواست‌ تخلیه‌ نماید.

در موارد سه‌گانه‌ فوق دادگاه‌ ضمن‌ صدور حکم‌ تخلیه‌ به‌ پرداخت‌حق‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ نیز حکم‌ خواهد داد.

موارد تخلیه ونحوه تعلق حق کسب وپیشه :

در مواردی که موجر به حکم قانون مستاجر را تخلیه مینماید قانونگزار جهت حق کسب وپیشه مستاجر تمهیداتی اندیشیده که حسب مورد گاه حق کسب وپیشه به طور کامل وگاه به اندازه نصف به وی تعلق میگیرد وگاه نیز مستاجر مستحق هیچ مبلغی بابت حق کسب وپیشه نمی باشد .

1-  مواردی که مستاجر مستحق حق کسب وپیشه به طور کامل میباشد .(م 15 ق56)

ماده‌ 15 ـ علاوه‌ بر موارد مذکور در ماده‌ قبل‌ در موارد زیر نیز پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ درخواست‌ تخلیه‌ محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌از دادگاه‌ جائز است‌:

1 ـ تخلیه‌ به‌ منظور احداث‌ ساختمان‌ جدید مشروط‌ بر اینکه‌ پروانه‌ساختمانی‌ یا گواهی‌ شهرداری‌ مربوط‌ ارائه‌ شود. و شهرداریهامکلفند در صورت‌ مراجعه‌ مالک‌ با رعایت‌ مقررات‌ مربوط‌ پروانه‌ساختمان‌ و یا گواهی‌ مورد نظر را صادر و به‌ مالک‌ تسلیم‌ نمایند.

2 ـ تخلیه‌ به‌ منظور احتیاج‌ شخص‌ موجر برای‌ کسب‌ یا پیشه‌ یاتجارت‌.

3 ـ در صورتی‌ که‌ محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ مناسب‌ برای‌ سکنی‌هم‌ باشد و مالک‌ برای‌ سکونت‌ خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسرخود درخواست‌ تخلیه‌ نماید.

در موارد سه‌گانه‌ فوق دادگاه‌ ضمن‌ صدور حکم‌ تخلیه‌ به‌ پرداخت‌حق‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ نیز حکم‌ خواهد داد.

2-          مواردی که مستاجر مستحق نصف حق کسب وپیشه میباشد .(تبصره 2 م 19 ق56)

ماده‌ 19 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر محل‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ به‌موجب‌ اجاره‌نامه‌، حق‌ انتقال‌ به‌ غیر داشته‌ باشد می‌تواند برای‌ همان‌شغل‌ یا مشابه‌ آن‌ منافع‌ مورد اجاره‌ را با سند رسمی‌ به‌ دیگری‌ انتقال‌دهد.

هرگاه‌ در اجاره‌نامه‌ حق‌ انتقال‌ به‌ غیر سلب‌ شده‌ یا اجاره‌نامه‌ای‌ دربین‌ نبوده‌ و مالک‌ راضی‌ به‌ انتقال‌ به‌ غیر نباشد باید در مقابل‌ تخلیه‌مورد اجاره‌، حق‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ مستأجر را بپردازد والامستأجر می‌تواند برای‌ تنظیم‌ سند انتقال‌ به‌ دادگاه‌ مراجعه‌ کند، دراین‌ صورت‌ دادگاه‌ حکم‌ به‌ تجویز انتقال‌ منافع‌ مورد اجاره‌ به‌ غیر وتنظیم‌ سند انتقال‌ در دفترخانه‌ تنظیم‌کننده‌ سند اجاره‌نامه‌ سابق‌ یادفترخانه‌ نزدیک‌ ملک‌ (اگر اجاره‌نامه‌ رسمی‌ در بین‌ نباشد) صادر ورونوشت‌ آن‌ را به‌ دفترخانه‌ مربوط‌ ارسال‌ می‌نماید و مراتب‌ را به‌موجر نیز اعلام‌ خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث‌ نسبت‌ به‌تمام‌ شرایط‌ اجاره‌ قائم‌ مقام‌ مستأجر سابق‌ خواهد بود.

هرگاه‌ ظرف‌ ششماه‌ از تاریخ‌ ابلاغ‌ حکم‌ قطعی‌ منافع‌ مورد اجاره‌ باسند رسمی‌ به‌ مستأجر جدید انتقال‌ داده‌ نشود حکم‌ مزبورملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره‌ 1 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر بدون‌ رعایت‌ مقررات‌ این‌ ماده‌مورد اجاره‌ را به‌ دیگری‌ واگذار نماید موجر حق‌ درخواست‌ تخلیه‌ راخواهد داشت‌ و حکم‌ تخلیه‌ علیه‌ متصرف‌ یا مستأجر اجرا خواهدشد. و در این‌ مورد مستأجر یا متصرف‌ حسب‌ مورد استحقاق دریافت‌ نصف‌ حق‌ کسب‌ یا پیشه‌ یا تجارت‌ را خواهد داشت‌.

3-          مواردی که مستاجر مستحق کسب وپیشه نمیباشد .(م   14ق 56)

ماده‌ 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب‌ مورد صدور حکم‌فسخ‌ اجاره‌ یا تخلیه‌ را از دادگاه‌ درخواست‌ کند دادگاه‌ ضمن‌ حکم‌فسخ‌ اجاره‌ دستور تخلیه‌ مورد اجاره‌ را صادر می‌نماید و این‌ حکم‌علیه‌ مستأجر یا متصرف‌ اجرا و محل‌ تخلیه‌ خواهد شد.

1 ـ در موردی‌ که‌ مستأجر مسکن‌ بدون‌ داشتن‌ حق‌ انتقال‌ به‌ غیر دراجاره‌نامه‌ و یا موردی‌ که‌ اجاره‌ نامه‌ای‌ در بین‌ نباشد مورد اجاره‌ راکلاً یا جزئاً به‌ هر صورتی‌ که‌ باشد به‌ غیر واگذار نموده‌ یا عملاً ازطریق‌ وکالت‌ یا نمایندگی‌ و غیره‌ در اختیار و استفاده‌ دیگری‌ جزاشخاص‌ تحت‌الکفاله‌ قانونی‌ خود قرار داده‌ باشد.

2 ـ در موردی‌ که‌ عین‌ مستأجره‌ به‌ منظور کسب‌ یا پیشه‌ و یا تجارت‌خود مستأجره‌ اجاره‌ داده‌ شده‌ و مستأجر آن‌ را به‌ عناوینی‌ از قبیل‌وکالت‌ یا نمایندگی‌ و غیره‌ عملاً به‌ غیر واگذار کند بدون‌ اینکه‌ طبق‌ماده‌ 19 این‌ قانون‌ با مستأجر لاحق‌ اجاره‌نامه‌ تنظیم‌ شده‌ باشد.

3 ـ در صورتی‌ که‌ در اجاره‌نامه‌ محل‌ سکنی‌ حق‌ فسخ‌ اجاره‌ هنگام‌انتقال‌ قطعی‌ شرط‌ شده‌ باشد مشروط‌ به‌ اینکه‌ خریدار بخواهدشخصاً در مورد اجاره‌ سکونت‌ نماید و یا آن‌ را برای‌ سکونت‌ اولادیا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص‌ دهد. در این‌ صورت‌ اگرخریدار تا سه‌ ماه‌ از تاریخ‌ انتقال‌ ملک‌ برای‌ تخلیه‌ مراجعه‌ ننمایددرخواست‌ تخلیه‌ به‌ این‌ علت‌ تا انقضای‌ مدت‌ اجاره‌ پذیرفته‌نمی‌شود.

4 ـ در صورتی‌ که‌ مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ بوده‌ و مالک‌ پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ احتیاج‌ به‌ مورد اجاره‌ برای‌ سکونت‌ خود یااشخاص‌ مذکور در بند فوق داشته‌ باشد.

5 ـ هرگاه‌ مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ در معرض‌ خرابی‌ بوده‌ و قابل‌تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی‌ که‌ از مورد اجاره‌ محل‌ سکنی‌ بر خلاف‌ منظوری‌ که‌در اجاره‌نامه‌ قید شده‌ استفاده‌ گردد.

7 ـ در مورد محل‌ کسب‌ و پیشه‌ و تجارت‌ هرگاه‌ مورد اجاره‌ برای‌شغل‌ معینی‌ اجاره‌ داده‌ شده‌ و مستأجر بدون‌ رضای‌ موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه‌ شغل‌ جدید عرفاً مشابه‌ شغل‌ سابق‌باشد.

8 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر در مورد اجاره‌ تعدی‌ یا تفریط‌ کرده‌ باشد.

9 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر در مهلت‌ مقرر در ماده‌ 6 این‌ قانون‌ ازپرداخت‌ مال‌الاجاره‌ یا اجرت‌المثل‌ خودداری‌ نموده‌ و با ابلاغ‌ اخطاردفترخانه‌ تنظیم‌کننده‌ سند اجاره‌ یا اظهارنامه‌ (در موردی‌ که‌اجاره‌نامه‌ عادی‌ بوده‌ یا اجاره‌نامه‌ای‌ در بین‌ نباشد) ظرف‌ ده‌ روزقسط‌ یا اقساط‌ عقب‌ افتاده‌ را نپردازد. در این‌ مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی‌ باشد موجر می‌تواند از دفترخانه‌ یا اجرای‌ ثبت‌ صدوراجرائیه‌ بر تخلیه‌ و وصول‌ اجاره‌بها را درخواست‌ نماید.

هرگاه‌ پس‌ از صدور اجرائیه‌ مستأجر اجاره‌بهای‌ عقب‌ افتاده‌ را تودیع‌کند اجرای‌ ثبت‌ تخلیه‌ را متوقف‌ می‌کند ولی‌ موجر می‌تواند به‌استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت‌ اجاره‌بها از دادگاه‌ درخواست‌تخلیه‌ عین‌ مستأجره‌ را بنماید.

هرگاه‌ اجاره‌نامه‌ عادی‌ بوده‌ یا سند اجاره‌ تنظیم‌ نشده‌ باشد موجرمی‌تواند برای‌ تخلیه‌ عین‌ مستأجره‌ و وصول‌ اجاره‌بها به‌ دادگاه‌مراجعه‌ کند.

در موارد فوق هرگاه‌ مستأجر قبل‌ از صدور حکم‌ دادگاه‌ اضافه‌ براجاره‌بهای‌ معوقه‌ صدی‌ بیست‌ آن‌ را به‌ نفع‌ موجر در صندوقدادگستری‌ تودیع‌ نماید حکم‌ به‌ تخلیه‌ صادر نمی‌شود و مستأجر به‌پرداخت‌ خسارت‌ دادرسی‌ محکوم‌ و مبلغ‌ تودیع‌ شده‌ نیز به‌ موجرپرداخت‌ می‌گردد، ولی‌ هر مستأجر فقط‌ یکبار می‌تواند از این‌ ارفاق استفاده‌ کند، حکم‌ دادگاه‌ در موارد مذکور در این‌ بند قطعی‌ است‌.

تبصره‌ 1 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر دوبار ظرف‌ یکسال‌ در اثر اخطاریا اظهارنامه‌ مذکور در بند 9 این‌ ماده‌ اقدام‌ به‌ پرداخت‌ اجاره‌بها کرده‌باشد و برای‌ بار سوم‌ اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌ موجر نپردازد و یادر صندوق ثبت‌ تودیع‌ ننماید موجر می‌تواند با تقدیم‌ دادخواست‌مستقیماً از دادگاه‌ درخواست‌ تخلیه‌ عین‌ مستأجر را بنماید. حکم‌دادگاه‌ در این‌ مورد قطعی‌ است‌.

تبصره‌ 2 ـ در صورتی‌ که‌ مورد اجاره‌ به‌ منظوری‌ غیر از کسب‌ یاپیشه‌ یا تجارت‌ اجاره‌ داده‌ شود از هر حیث‌ تابع‌ مقررات‌ مربوط‌ به‌اجاره‌ محل‌ سکنی‌ خواهد بود.

تبصره‌ 3 ـ در مورد بند شش‌ این‌ ماده‌ اگر مستأجر مرکز فساد که‌قانوناً دایر کردن‌ آن‌ ممنوع‌ است‌ در مورد اجاره‌ دایر نماید. دادستان‌علاوه‌ بر انجام‌ وظایف‌ قانونی‌ خود به‌ محض‌ صدور کیفر خواست‌به‌ درخواست‌ موجر مورد اجاره‌ را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره‌ 4 ـ در صورتی‌ که‌ مستأجر محل‌ سکنی‌ در شهر محل‌سکونت‌ خود مالک‌ یک‌ واحد مسکونی‌ باشد موجر حق‌ دارد پس‌ ازانقضای‌ مدت‌ اجاره‌ تقاضای‌ تخلیه‌ مورد اجاره‌ را بنماید.

قانون روابط موجر ومستاجر سال 62

این قانون حاکم بر اجاره های مسکونی 62 تا 76 میباشد .

ویژگی متمایز این قانون از دیگر قوانین دیگر این است که مستاجرین مشمول این قانون با انقضای مدت اجاره میتوانند عسر و حرج خود را ثابت واز تخلیه ملک خودداری نمایند (البته به شرطی که عسر و حرج مستاجر تعارض با عسر وحرج موجر نباشد .در این صورت طبق اصول کلی هردو ساقط وبه اصل (تخلیه ) رجوع میشود .

قانون روابط موجر ومستاجر سال 76

1-این قانون حاکم بر کلیه اجارات اعم از مسکونی و تجاری 76 به بعد  میباشد .

2-در این قانون با انقضای مدت  رابطه استجاری قطع میشود .

3- در این قانون  اجاره باید رسمی باشد ویا اگر عادی باشد 2نفر شاهد آن را امضاء کند .درغیر این صورت اجاره مشمول قانون مدنی میباشد .(م 2 ق 76)

مادة‌ 2 ـ قراردادهای‌ عادی‌ اجاره‌ باید با قید مدت‌ اجاره‌ در دو نسخه‌تنظیم‌ شود و به‌ امضای‌ موجر و مستأجر برسد و به‌وسیلة‌ دو نفرافراد مورد اعتماد طرفین‌ به‌عنوان‌ شهود گواهی‌ گردد.

تخلیه  به علت انقضای مدت اجاره در ق 76 (م 3)

مادة‌ 3 ـ پس‌ از انقضای‌ مدت‌ اجاره‌ بنا به‌ تقاضای‌ موجر یا قائم‌مقام‌قانونی‌ وی‌ تخلیة‌ عین‌ مستأجرة‌ در اجاره‌ با سند رسمی‌ توسط‌ دوایراجرای‌ ثبت‌ ظرف‌ یک‌ هفته‌ و در اجاره‌ با سند عادی‌ ظرف‌ یک‌هفته‌پس‌از تقدیم‌ دادخواست‌ تخلیه‌ به‌دستور مقام‌ قضایی‌ در مرجع‌قضایی‌ توسط‌ ضابطین‌ قوة‌ قضاییه‌ انجام‌ خواهد گرفت‌

پیش بینی سر قفلی در ق 76:

در این قانون موجر میتواند از مستاجر بخواهد مبلغی رابه عنوان سرقفلی به او پرداخت کند تا در موقع تخلیه  مبلغ مذکور به قیمت عادله (روز)به مستاجر مسترد گردد .

مادة‌ 6 ـ هرگاه‌ مالک‌، ملک‌ تجاری‌ خود را به‌ اجاره‌ واگذار نمایدمی‌تواند مبلغی‌ را تحت‌ عنوان‌ سرقفلی‌ از مستأجر دریافت‌ نماید.همچنین‌ مستأجر می‌تواند در اثناء مدت‌ اجاره‌ برای‌ واگذاری‌ حق‌خود مبلغی‌ را از موجر یا مستأجر دیگر به‌ عنوان‌ سرقفلی‌ دریافت‌کند، مگر آن‌که‌ در ضمن‌ عقد اجاره‌ حق‌ انتقال‌ به‌ غیر از وی‌ سلب‌شده‌ باشد.

تبصره‌ 1 ـ چنانچه‌ مالک‌ سرقفلی‌ نگرفته‌ باشد و مستأجر بادریافت‌ سرقفلی‌ ملک‌ را به‌ دیگری‌ واگذار نماید پس‌ از پایان‌ مدت‌اجاره‌ مستأجر اخیر حق‌ مطالبة‌ سرقفلی‌ از مالک‌ را ندارد.

تبصره‌ 2 ـ در صورتی‌ که‌ موجر به‌طریق‌ صحیح‌ شرعی‌ سرقفلی‌ رابه‌ مستأجر منتقل‌ نماید، هنگام‌ تخلیه‌ مستأجر حق‌ مطالبة‌ سرقفلی‌به‌ قیمت‌ عادلة‌ روز را دارد.

قاعده کلی :

هر گاه موجر  بخواهد امتیازی از مستاجر بگیرد باید به جای این امتیاز به او سر قفلی بدهد (م 4 و 5 ق 76).

مادة‌ 4 ـ در صورتی‌ که‌ موجر مبلغی‌ به‌عنوان‌ ودیعه‌ یا تضمین‌ یاقرض‌الحسنه‌ و یا سند تعهدآور مشابه‌ آن‌ از مستأجر دریافت‌ کرده‌باشد تخلیه‌ و تحویل‌ مورد اجاره‌ به‌ موجر موکول‌ به‌ استرداد سند یاوجه‌ مذکور به‌ مستأجر و یا سپردن‌ آن‌ به‌ دایرة‌ اجراست‌. چنانچه‌موجر مدعی‌ ورود خسارت‌ به‌ عین‌ مستأجره‌ از ناحیة‌ مستأجر و یاعدم‌ پرداخت‌ مال‌الاجاره‌ یا بدهی‌ بابت‌ قبوض‌ تلفن‌، آب‌، برق و گازمصرفی‌ بوده‌ و متقاضی‌ جبران‌ خسارات‌ وارده‌ و یا پرداخت‌بدهی‌های‌ فوق از محل‌ وجوه‌ یادشده‌ باشد موظف‌ است‌ همزمان‌ باتودیع‌ وجه‌ یا سند، گواهی‌ دفتر شعبة‌ دادگاه‌ صالح‌ را مبنی‌ بر تسلیم‌دادخواست‌ق مطالبة‌ ضرر و زیان‌ به‌میزان‌ مورد ادعا به‌ دایرة‌ اجراتحویل‌ نماید. در این‌ صورت‌ دایرة‌ اجرا از تسلیم‌ وجه‌ یا سند به‌مستأجر به‌ همان‌ میزان‌ خودداری‌ و پس‌ از صدور رأی‌ دادگاه‌ و کسرمطالبات‌ موجر اقدام‌ به‌ رد آن‌ به‌ مستأجر خواهد کرد.

مادة‌ 5 ـ چنانچه‌ مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه‌ شده‌ از سوی‌موجر مدعی‌ هرگونه‌ حقی‌ باشد ضمن‌ اجرای‌ دستور تخلیه‌ شکایت‌خود را به‌ دادگاه‌ صالح‌ تقدیم‌ و پس‌ از اثبات‌ حق‌ مورد ادعا و نیزجبران‌ خسارات‌ وارده‌ حکم‌ مقتضی‌ صادر می‌شود.

 

این امتیازات عبارتند از :

1-    موجر تقاضای تخلیه قبل از موعد نماید .

2-    در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر راداشته باشد .

3-    مستاجر حق اجاره مجدد را داشته باشد .

4-    موجر حق افزایش اجاره بها را ساقط کند.

5-    موجر حق فروش عین مستاجره را از خود سلب کرده باشد .

نکته :

امتیازات فوق همگی به نفع مستاجر است و چنانچه موجر بخواهد آنها را از مستاجر ساقط کند میبایست مبلغ سرقفلی را طبق نظر کاد شناسی وبه قیمت روز به او پرداخت نماید .